Ao longo de mais de uma década atuando como corretor no mercado imobiliário, já acompanhei de perto os mais diversos cenários envolvendo a locação de imóveis. A relação entre proprietário, inquilino e imobiliária costuma ser muito saudável na maior parte do tempo, mas é inegável que imprevistos financeiros acontecem. Quando o boleto do aluguel vence e o pagamento não cai na conta, surge imediatamente uma dúvida angustiante para ambas as partes: afinal de contas, com quantos dias de atraso a imobiliária ou o proprietário podem entrar com uma ação de despejo?
A resposta direta para essa pergunta costuma surpreender muita gente, pois existe um mito urbano muito forte de que seria preciso esperar trinta, sessenta ou até noventa dias de atraso para tomar uma atitude judicial. Na verdade, perante a Lei do Inquilinato no Brasil, basta apenas um único dia de atraso no pagamento do aluguel para que o proprietário ou a imobiliária que o representa tenha o direito legal de ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento. O atraso do valor principal ou dos encargos contratuais, como condomínio e IPTU, já caracteriza o descumprimento do contrato.
Para trazer ainda mais precisão técnica e segurança jurídica para este guia completo, preparamos este material especial em uma valiosa parceria com a equipe de advogados especialistas em direito imobiliário em Balneário Camboriú e Itajaí da Advocacia MK. Esperamos sinceramente que este conteúdo seja extremamente útil para esclarecer suas dúvidas e ajudar você a tomar as melhores decisões, seja você um proprietário buscando proteger seu patrimônio ou um inquilino tentando entender seus direitos e deveres.
O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre a Inadimplência no Aluguel
A legislação que rege as locações urbanas no Brasil é a Lei número 8.245 de 1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estabelece regras muito claras sobre as obrigações de quem aluga e de quem concede o imóvel. O pagamento do aluguel na data combinada é a obrigação primária e mais importante do inquilino. Quando essa data passa sem o devido pagamento, o locatário entra automaticamente em mora, o que significa que ele está em situação de descumprimento contratual.
Embora a lei permita que a ação judicial seja iniciada já no primeiro dia útil após o vencimento, na prática do mercado imobiliário o procedimento costuma seguir um rito mais amigável nos primeiros momentos. As imobiliárias com experiência de gestão costumam utilizar os primeiros dias para fazer notificações preventivas, entender o motivo do atraso e tentar uma solução amigável antes de acionar a justiça, até porque um processo judicial envolve custos iniciais com custas processuais e honorários advocatícios.
É importante destacar que a falta de pagamento não se refere apenas ao valor do aluguel em si. A inadimplência de taxas acessórias previstas no contrato, tais como a taxa condominial, o imposto predial territorial urbano e o seguro contra incêndio, também concede ao proprietário o direito de pedir a retomada do imóvel por meio de uma ação de despejo.
Como Funciona a Ação de Despejo por Falta de Pagamento e a Liminar de Urgência
Quando a conversa amigável não surge efeito e a ação de despejo é de fato protocolada na Justiça, o processo segue etapas bem definidas. O proprietário entra com o pedido judicial solicitando a rescisão do contrato de locação e a consequente desocupação do local. Dependendo do tipo de garantia que foi utilizado na assinatura do contrato, o processo pode andar em uma velocidade muito mais rápida do que a maioria das pessoas imagina.
Nos contratos que não possuem garantias locatícias, como fiador, seguro fiança ou caução, ou quando a garantia foi extinta, a lei permite que o proprietário peça uma medida liminar de despejo. Isso significa que o juiz pode emitir uma ordem para que o inquilino desocupe o imóvel no prazo de quinze dias, antes mesmo de ouvir o lado do locatário. Para que essa liminar seja concedida, o proprietário precisa depositar em juízo uma caução referente a três meses de aluguel como garantia processual.
Se o contrato contar com garantias válidas, o processo corre pelo rito comum. O inquilino será citado para tomar conhecimento do processo e terá a oportunidade de responder. Caso ele não apresente defesa e nem quite a dívida, o juiz proferirá a sentença determinando a desocupação voluntária em até dez dias ou trinta dias, dependendo dos detalhes do caso, sob pena de despejo compulsório com uso de força policial, se necessário.
Purga da Mora: Como o Inquilino Pode Evitar o Despejo
Estar enfrentando um processo de despejo não significa necessariamente que o inquilino terá que sair do imóvel de forma imediata. A própria Lei do Inquilinato prevê um recurso jurídico chamado Purga da Mora, que funciona como uma oportunidade de quitação integral do débito para evitar a rescisão do contrato e continuar morando ou comercializando no local.
Para purgar a mora e anular o pedido de despejo, o inquilino precisa depositar em juízo o valor total da dívida dentro do prazo de quinze dias contados da citação oficial da justiça. Mas atenção: não basta pagar apenas o valor dos aluguéis vencidos. O montante para quitar a dívida e encerrar o processo deve incluir diversos adicionais obrigatórios estipulados por lei.
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Os aluguéis e encargos da locação vencidos até a data do pagamento efetivo.
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As multas contratuais e juros de mora previstos na cláusula do contrato.
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A correção monetária dos valores em atraso.
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As custas e despesas processuais pagas pelo proprietário para entrar com a ação.
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Os honorários advocatícios do advogado do proprietário, fixados em dez por cento do valor da dívida, salvo se o contrato prever percentual diferente.
Vale ressaltar que a legislação impõe um limite para a utilização desse recurso. O inquilino só pode evitar o despejo pagando a dívida em juízo se não tiver utilizado essa mesma prerrogativa de purgar a mora nos últimos vinte e quatro meses anteriores ao ajuizamento da nova ação. Se já usou esse direito recentemente, não poderá usar de novo e o despejo prosseguirá.
Cobrança Amigável vs. Via Judicial: O Papel da Imobiliária
Na minha rotina como especialista no mercado imobiliário, vejo que o papel da gestão imobiliária é justamente equilibrar os interesses e buscar soluções eficientes para ambos os lados. Entrar com uma ação de despejo no primeiro dia de atraso é um direito legal, mas raramente é a estratégia comercial mais vantajosa logo de início. O diálogo produtivo costuma economizar tempo, dinheiro e desgaste emocional para proprietários e inquilinos.
Geralmente, o protocolo adotado pelas administradoras de imóveis envolve um calendário gradativo de cobrança que busca resolver o problema sem a necessidade de acionar o Poder Judiciário. Nos primeiros dias de atraso, são enviados lembretes automáticos e mensagens cordiais. Se a inadimplência persistir por mais de dez ou quinze dias, são feitas tentativas diretas de contato para entender se ocorreu um problema temporário de fluxo de caixa e propor um parcelamento viável do débito.
Se após trinta dias de atraso não houver qualquer sinal de acordo ou pagamento voluntário, a via amigável se esgota. Nesse momento, a imobiliária encaminha o caso para assessoria jurídica especializada para dar início à notificação extrajudicial e, em seguida, ao ajuizamento da ação de despejo combinada com a cobrança executiva das quantias devidas.
O Impacto do Tipo de Garantia Locatícia no Processo
O tipo de garantia escolhido no momento da assinatura do contrato de locação altera profundamente a velocidade do processo e a segurança financeira do proprietário em caso de inadimplência. Cada modalidade possui características próprias que afetam diretamente o desenrolar de um eventual despejo.
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Fiador: É uma das formas mais tradicionais, onde uma terceira pessoa se responsabiliza pelas dívidas. Se o inquilino não pagar, o fiador é acionado e pode ter seus bens penhorados. Contudo, o processo pode ser mais lento devido à necessidade de citar e acionar judicialmente o fiador.
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Seguro Fiança: É uma das opções mais eficientes no mercado atual. Uma seguradora garante o pagamento dos aluguéis ao proprietário em caso de atraso e assume a cobrança e os custos da ação de despejo contra o inquilino inadimplente.
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Caução em Dinheiro: Consiste no depósito prévio de até três meses de aluguel. Em caso de atraso prolongado, esse valor cobre os prejuízos iniciais, mas costuma se esgotar rapidamente se o processo de despejo demorar alguns meses.
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Título de Capitalização: O inquilino compra um título que fica caucionado como garantia. Se houver inadimplência, o proprietário pode resgatar o valor para cobrir o débito após os prazos contratuais.
A escolha da garantia ideal depende muito do perfil do contrato e do planejamento financeiro das partes. Contratos sem garantia formal, por sua vez, trazem maior risco imediato de inadimplência, mas concedem ao proprietário a vantagem jurídica da liminar para desocupação rápida em quinze dias.
Boas Práticas para Evitar Complicações com Atrasos de Aluguel
Tanto proprietários quanto inquilinos podem adotar medidas preventivas simples para manter uma relação locatícia transparente e evitar que desentendimentos financeiros terminem em disputa judicial. A chave para uma locação bem sucedida está na clareza das cláusulas contratuais e na comunicação ágil.
Para quem está alugando um lugar para morar ou trabalhar, a organização financeira pessoal e a comunicação imediata em caso de imprevistos são essenciais. Se você perceber que não conseguirá honrar o compromisso na data exata, avise a imobiliária com antecedência. Demonstrar boa fé e apresentar uma previsão real de pagamento evita surpresas e demonstra respeito com o patrimônio alheio.
Para os proprietários de imóveis, a recomendação principal é nunca fazer contratos verbais ou sem o suporte de profissionais qualificados. Contar com uma gestão imobiliária estruturada e com suporte jurídico garante que o contrato de locação do seu imóvel seja elaborado com todas as garantias necessárias, respeitando os parâmetros legais e prevendo procedimentos claros para casos de atraso.
Considerações Finais sobre a Ação de Despejo por Atraso
Em resumo, do ponto de vista estritamente legal, não existe um prazo mínimo de tolerância obrigatório: a imobiliária ou o proprietário podem dar início à ação de despejo já a partir do primeiro dia de atraso no pagamento do aluguel ou dos encargos. No entanto, o bom senso comercial e as práticas consolidadas do mercado recomendam esgotar as tentativas de negociação amigável nos primeiros trinta dias antes de recorrer aos tribunais.
Entender a legislação e conhecer os direitos e deveres envolvidos na locação é o caminho mais seguro para proteger investimentos, garantir a moradia e manter parcerias comerciais saudáveis e duradouras no mercado imobiliário.
